2003-06-24 ３ヶ月
2003-03-14 建築条件付と青田売り
2003-03-13 ハウスメーカーのやり方と設計事務所のやり方
2003-03-11 設計事務所に頼むと安い？！
2003-03-10 ハウスメーカー巡り
2003-03-07 欠陥住宅はすぐそばに
2003-03-06 すじかい
2003-03-05 図面を出してよ
2003-03-04 地盤調査
2003-03-03 最初の打ち合わせなのに！

驚異的に放置してました・・・。
あれから、仕事でお客さんのところに行きっぱなしになり、９時−２１時勤務していたので、何も書けなくなってしまいました。

その後、ぎりぎりまで大騒ぎして、３月末にメーカーを決め、４月中に建物の詳細を決めて、４月末に土地は私たちのものになって、ローンが始まりました。
早すぎるよ、ローン。
ローンも一悶着ありーの、土地の境界杭が一箇所入ってなくて売主と揉めーのなんてのもあった。
で、５月中は建築確認の申請をしていて、カーテンや照明といった、建築確認と関係ない部分を決めてました。
５月末に地鎮祭。６月入って着工。この前基礎工事が終わって、これから建て方だそうな。
ちなみに外構は揉めまくって今も決まってないという・・・。

で、このどたばたのさなか、私は「御懐妊」となってしまいまして、まぁ大変なことになっております。ハイ。

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すぐ下のつっこみでちょっと話題になっているので、今一度振り返ってみることにする。
不動産屋に行って、「土地」と書いてあれば土地だけの契約だし、「建物付き」と書いてあれば建売の契約っていうのは誰の目にも明らか。

しかし、建物付きといいつつ、売りに出されている時点ではまだ更地だったり、工事中だったりする場合がある。
これが「青田売り」。
これは、建売と同じ扱いなので、間取りとかも既に決まっていて、変更出来ない。（「変更可能です」と言う業者もあるけど、こんなことを言う業者は非常に危ない。いい顔しながら、違法建築も平気でやるタイプ）
ただ、まだ出来上がる前なので、設備や壁や屋根の色変更は可能という場合はある。
これは、材料発注前ならどうにでもなるし、間取りも変わらないし、金額も変わらない訳だから、よくある話。

土地といいつつ、建築業者が決まってるのが「建築条件付」。
これは、最初に土地の契約をして、その契約の中に「3ヶ月以内に建物請負契約をすること」「土地保有者と建築請負業者は同じであるか子会社であること」「3ヶ月以内に建築請負契約が成就しなかった場合、契約を白紙撤回し、手付金を全額返すこと」という条項が入っている必要がある。
建築条件付なのに土地と建物の契約を同時にしてしまうと、これは青田売りと同じになってしまうけど、「建築条件付」として売り出していたので、法律違反したことになる。
土地の契約から、建築請負契約までの間に間取りの変更とかが出来るし、ローンが発生するのは引渡し後になるので、一見素敵な仕組みに見えるけど、実際は、引渡しまで全て業者側のものなので、業者側が有利。
参考プランから一切変更させない業者もいるし、うちみたいに耐震性を無茶苦茶にして出す業者もいる。

どちらにしろ、「建売を、家が建つ前に買った」と思った方が良さそう。
素人に分かりにくい、この辺りの仕組みは、業者側にとっては好き放題できる部分。
青田売りや建築条件付って、契約前には「注文住宅に近い形」なんて言って、業者側はいいことばっかり言えるから、売りやすいようです。
実際は、建物が出来上がってる建売や、土地のみの契約より、買う方から見るとかなり危険なんですけどね・・・。

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「ハウスメーカーに全部お任せ」なんてシステムがあるのは日本ぐらいなものだそうな。
ほとんどの国の人は、設計事務所に設計を頼むというやり方の方が理解しやすいらしい。

ハウスメーカーに頼んだ場合と、設計事務所に設計を頼んだ場合の決定的な違いは、当然設計段階に出てくる。
設計事務所は、それこそ、「何でもあり」の世界で、先に間取りありきで、後から構造計算等の裏付けをつけていく。
一方、ハウスメーカーの家がどうやっても画一的になるのは、構造計算ありきで、構造計算を崩さないように間取りを入れ込むため。だから、構造上キーとなっている壁や柱を入れるとか抜くとかいうことになると、構造計算自体のやり直しになり、コストもかかるし、慣れてないので失敗する可能性も高くなるし、出来れば避けたい。それで、どこのメーカーに頼んでも似たような間取りで出来上がってくるという仕組み。

ハウスメーカーに頼むと、最初の概算から、変更点が出るたびにどんどん金額が上がる。
設計事務所に頼むと、お客さんの希望金額に合わせて、変更があると他を切り詰めて何とかして予算内に入れようとする。

家づくりの本来あるべき姿は、設計する人、施工する人、監理する人がそれぞれ全く関係のない人になるように、施主が選ぶという形。
ハウスメーカーの問題点は、選ぶ人がハウスメーカーであること。だから、家を作っている人たちから見ると、お客さんは我々じゃなくてハウスメーカー！という驚くべき事実。この辺に欠陥住宅を生む原因があるような気がする・・・。お客さんが手抜きするなって言っても、ハウスメーカーが手抜きしてもいいと言えば手抜きするってことだし。

設計・施工・監理が全く同じになる、昔の「棟梁」っていう存在もあるけど、彼らはハウスメーカーと違って個人対個人の契約だし、お客さんに直接文句を言われる立場にあるわけで、責任感は全然違う。
ハウスメーカーの社員って、入れ替わりが激しいっていうし、ハウスメーカーで建てるんなら、ほとんど工場生産してるようなプレハブ系の建物が一番なのかも。

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設計事務所は敷居が高くて、ある程度の金額の家しか手がけないと思われてたけど、最近はローコスト住宅とか言って、1000万円台から手がける建築士もいるよう。
本屋に行くと、1000万円台で建てた家がたくさん載っている本とかあって、「この金額でこんなに素敵な家が出来るんだ！」ってちょっと希望が持てる。
でも、いきなり飛び込みで行くのもちょっと怖い。
いろいろ調べると、建築士を紹介してくれるサービスなんてのもあった。
とりあえず行ってみよう。

設計士の設計料の話を聞いて、予算を記入。設計料分差し引いて考えねば。
で、出してみた。
渋い顔してますねぇ〜。
1000万円台ってのは、ある意味究極のローコスト住宅という分類になるらしい。
材料とかのグレードを下げる。
設備も、大工さんの造作家具にする。
システムキッチンなんてほとんど入れてなかったな〜。
入っても、大昔のシステムキッチン・・・。
仕切りはできるだけ作らない。
可能なら施主が工事を手伝う。
実際の家の例を見たけど、「これで生活できるの？」というものが大半。
構造はしっかり作るけど、住環境は悪くて、それを施主が覚悟した上で建ててるのだとか・・・。
住環境をなんとかしたいなら、お金を出すか、メーカーに建てさせた方がよい・・・。
それと、大手メーカーは、材料を一括大量購入するので、同じ値段でもよい材料を使える。
「設計する人と工事する人が別だからしっかり作れそう」と思ってたけど、ローコストの場合、建築士が日ごろから仲良くしてる施工会社じゃないと材料を安く出来ないので、結局、完全分離発注にはなってない・・・。

本に載ってる例は、ローコストでも、かなり条件がよくて、うまくいったパターンだけのよう。

個性はないけど住環境を取るか、住環境は犠牲になっても自分の好きな家を建てるか。
世の中、甘い話はないのねぇ・・・。

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この土地を、建築条件外して、土地だけにしてもらうか、他の土地を探すか・・・なんですが、どっちにしろ、建ててくれる業者は探さないとダメ。
設計事務所に頼むとか工務店に頼むという道もあるけど、近くに知ってる設計事務所も工務店もないし、どこがよくてどこが悪いとか全然分からないので、とりあえずハウスメーカー巡り。

とりあえず住宅展示場へ〜。
実は半年以上前に一度住宅展示場に行ったことがあって、そのときはすぐ買うとかではなかったので、半分冷やかしでした。土地を持っていないので、たいして相手にされず、「よい土地をお探しください」と言われて帰ったっけ。
ハウスメーカーによっては、ハウスメーカー側が土地を探してきて、そこへ建築条件付にして建てるっていう方法もあるようですが、ハウスメーカーが持っている土地ってそんなに選択肢がない。綺麗に家を建てられることが優先なので、不便な場所が多かったりする。ハウスメーカーから考えれば当然ですよね。自社の家が美しく建てられそうな土地の方が欲しいに決まってる。便利がいいとか悪いとか関係ないし。

そんなわけで、メーカーが探してくる土地っていう選択肢は、外してしまいました。我が家の場合、便利であることの方が優先だしね。

もしかしたら違う土地にするかもしれないけど、とりあえずは、建築条件付で押さえてる土地で、プランを考えてもらいましょう。
今度は土地があるから、向こうも本気。
細かいことまで聞いてくる。

でも、大手メーカーって、どういうのがいくらで建てられるかすぐには分からないのよねぇ〜。安いことを売りにしてるメーカーだと広さと値段が出てるけど、大半は不明。
ネットで調べまくって、このシリーズは坪単価いくらからとかやっと出てくる。
が、「坪単価○万円〜　っていうのの、この最低金額は述べ床面積が70坪ぐらいの家のことであって、狭くなると、坪単価は上がる」と書いてあった。
よーく考えれば分かることで、家の大きさが変わっても、キッチンとか洗面所とかトイレの数は変わらないんですよね。これを坪数で平均しちゃうんだから、狭いほど坪単価は高く、広いほど坪単価は安い。
でも、どの狭くするとぐらい坪単価が高くなるかも全然分からん・・・。

あちこち歩いて、キャンペーンで「○坪○万円」っていうのが貼ってあるハウスメーカーに入ってみる。この金額なら何とかなるかも〜。
で、その表示してあった○万円を予算ってアンケートに書くと「これは厳しいです」と言われる・・・。諸経費とか消費税（土地にはかからないけど、建物にはかかる）とかが必要なんだから、そのままの値段じゃ無理なのね・・・。
仕方ないので300万ぐらい上げて書くと、それでも「厳しい」とか「なんとか頑張る」とか言う。キャンペーン価格だから、あのまんま、全く仕様も設備も変えずに建てて、土地自体も大きな道路に面した間口の広い土地で、地盤補強も不要・・・じゃないと無理なんですねぇ。
ちなみにうちの土地、地盤補強が多少必要（3mの補強で80万と不動産屋に言われた。酷い場所になると20〜30mの補強になるので、それに比べれば安いもんだそうで・・・）、旗竿状の土地なので、前の道路は広くても、間口が狭い。その代わり、駐車場をわざわざ確保しなくても竿部分に車を停められるので、旗部分に綺麗な四角の家を建てられる。正方形の総二階って、建物としては一番強くて、一番安く出来るんですが、正方形は無理でも長方形の総二階にはできるから、割と安くなるはず。ハウスメーカーの企画型プランでも入れやすいはず。

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最近、テレビでよく、一軒家やマンションの欠陥住宅を特集しています。
「まさか、うちはそんなことないよね〜」と思っている人がほとんどだと思いますが、実は欠陥のない住宅に当たることの方が珍しいようです。
更地の状態から見ていて、しつこくチェックしまくって、問題があるようならやり直させるぐらいにして建てたものならかなり欠陥は少なくなっているでしょうが、既に建っていたとか、建っている過程はほとんど見られなかったとなると、どこでどう手抜きされているかわからない。

あまりにも酷い状態だったので、いろんな機関でチェックを行っていますが、これも現場に張り付いているわけではなく、ポイントで何度か来るだけ。
細かい部分までチェックすることは不可能なんですよね〜。

建築基準法を守らない建物なんてそうそうないと思っているかもしれませんが、抜き打ち検査をすると8割以上が建築基準法違反の建物で、修正工事をさせたなんて記録もあります。これも、業者が全額持って直してくれるわけではありません・・・。
なぜなら、施主側にも管理責任のようなものがあって、「チェックしなかった方が悪い」ということになっているから。これは、既に建っている建物を買った場合も同じ。だって、建つときのチェックを省いて購入したってことだし・・・。

そんなことを考えていると、現場に入れないマンションは怖いし、建て売りも構造はどれだけ手抜きされているか分からない。
土地を買って、一から建てるのが一番！
そうは言っても、予算がねぇ・・・。

実は、建物に関しては、施主側にかなりの責任を負わされているんだけど、そんなこと知らないですよねぇ。

それと、欠陥住宅と大騒ぎしているものの内容のうち、大半は「きちんとメンテナンスしていない」ことによるものだとか。特にカビとかは、きちんと換気してないせいってことが大半らしいし。
大騒ぎする前に、自分で自分の身を守ることが先決かも。

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木造の在来工法を考えてると必ず出てくる言葉ですね、「すじかい」って。
在来工法の場合、これがないと、構造上支えられないので重要です。

業者から、間取りを修正したものが出てきました。
かなり希望の間取りに近付いてきました。
が、
階段は1段増やすって言ったのに、増えてないし。
洗面所のドアは引き戸にしてって言ったのに、なってないし。
まじめにやってよー。

詳細設計図は出さないって言ってたけど、この平面図にある三角の印が筋交いの位置かな？
とりあえず、相談してる設計士に送ってみよう。
何か気になることがあれば教えてねっと。

いろいろ調べて、どうもこの三角は筋交いであることが判明。
もう一種類の三角は構造用合板と図面に書いてある。
筋交いだけじゃ足りない場合、板で補強するらしい。
耐震計算の方法も資料をもらっていたので、自力で計算。
・・・え？建築基準法以下？
この筋交いはもしかするともっと強力なのを入れるかもしれないから計算しなおし。
でも建築基準法以下だなぁ・・・。
耐震性は基準法の1.25倍以上って頼んだのに。
業者の人は、自分が設計しないからわかってないのかな？

とか色々思っていると、設計士から添削が戻ってきました。
やっぱり建築基準法以下って書いてある！
しかも、この間取りで、構造用合板をいくら入れても基準法の1.25倍にはならないと書いてある！
そもそもこの間取りがダメなんじゃんよー。
耐震性の計算は二級建築士でも10分ちょっとあればちょちょいのちょいっと計算できるらしい。
そりゃ、素人の私が計算できるぐらいだから、プロならすぐだろう・・・。
そんなわけで、まともな設計士なら建築基準法以下には絶対しないとか。
設計士が自分で書いたんじゃなくて、業者の人が頼んで図を書かせてるとしか思えないと言われました。
「何も分からないフリをして、実は分かっててやってるんじゃないか」だって。
そして、究極の一言。

「この業者はやめた方がいい」

あー、言われちゃったよー。

てなわけで、私のこの業者に対する信頼は全くなくなってしまったのでした。
旦那もこれは大問題と思ったらしく、焦って、この建築士に連絡してましたが、やっぱり同じことを言われたようです。
こんな設計図を書かせる業者が、まともな工事会社に仕事を発注できるわけがないと。
そりゃ、もっともなご意見で・・・。

自分が設計してるわけじゃないから、よく分からないとか言ってるけど、本当は分かっててやってるのかもしれないなー。
人の良さそうなおじさんなので、すっかり騙されてました。
見た目や口先じゃ分からないもんですねぇ。

とりあえず、土地だけの契約にするか、全く別の土地を探すか・・・。
こういう経験すると、建て売りや建築条件付には簡単に手を出せません・・・。

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こちらから言わないと図面を出さないと業者が言うので、こっちから何がいるか指示しなければならない。
が、素人に、そんなもん分かるわけがない。
どのタイミングでどういう図面が出来るものなのか、全然わからないし。
とりあえず、近くにあった、他の家のための図面を、我が家用に作ったら全部出すように伝えたものの、いつ出てくるかわかんないよなぁ・・・。

結局、相談してる建築士に、必要な図面や表を一覧にして送ってもらった。
一覧だけ持ってても、実物のイメージが分からないので、見本もついでに送ってもらう。

建築士に教えてもらったものを全部出すように業者に言ったら、「後日お渡ししますが、この図面は作成しません」という答え。
作らない図面があるだって？どういうことよー。
しかも、後日っていつだー。

図面って、出来たものはどんどん施主にくれるんだと思ってたけど、そうじゃない業者もいるんですね・・・。しかも、作らない図面もあると言うし・・・。

素人には分からないだろうと思って、最後まで渡さないんだろうけど、それこそ、業界の奢りですよね・・・。
こっちがしっかり勉強しないと、うまく言いくるめられてしまいそう・・・。

旦那も、「要求した図面は全部出してもらわないと契約しない！」と言っていたので、作らない図面があるとなると、これは契約なしかな？
はぁ〜。

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打ち合わせのときに、「地盤調査をして、その結果をください」と言ったところ、「ちょうど今日、結果が出た」というので、チラッと見せてもらいました。
「３ｍぐらいのところに支持層があるので普通の基礎で大丈夫ですね〜」と言われ、そんなもんかとなんとなく安心しながら帰ってくる。

しかーし、先日住宅金融公庫からゲットした資料を見ると、基礎って、地面から３０ｃｍぐらいのところに乗っている。
３ｍ掘らないとまともな地層じゃないのに、普通の基礎でいいのか？
不安になったので、とりあえず、地盤調査の結果を送ってもらうことに。
詳細は出てなかったけど、簡単な結果は出ていて、やっぱり３ｍ以上下じゃないとまともな地層は出てない様子。
相談してる建築士に、地盤調査の結果を、こういう基礎を入れようとしているという説明をして送ったところ、「３．５ｍぐらいの杭を入れた方がよい」と言われてしまいました。

そーなんですか？

そういえば、以前ここに建っていた倉庫の基礎は７ｍの杭が入ってたって言ってたな〜。倉庫だから、普通の家より強力な基礎が必要なんだろうけど、それでも、木造なら杭なしでもいいとは思えないよなぁ・・・。

業者に対して急速に信用を失う私。
旦那の方は、それでもまだ信じているよう。「その建築士も正しいかどうかわからんし」とか言う。
とりあえず、住宅金融公庫の資料も見せて、説得に入る私。

説得を続けて、やっと「建築士は普通のことを言っている」ことを納得してもらいました。

とはいえ、地盤があんまり弱いときは逆に浮かせるという方法を採るので、杭を入れないからって、ダメ業者とも言えない。
３ｍぐらいだったら、浮かせなきゃいけないぐらい弱いわけでもないと思うんだけどなぁ・・・。

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聞きたいことを山のようにメモして打ち合わせへ！
標準でどういう設備が入るの？
床は？
屋根は？
コンセントの数は？
根掘り葉掘り聞いて、「ここまで答えてくれば大丈夫」と思いつつ、部屋の間取りの方も詰めていかねば・・・。
と思っていたら、いきなり「確認申請を出したいんですけど、いいですかね？中の間取りはいくらでも変えられますから。とりあえず出すだけです」と言われた。
え？確認申請って、ほぼ決まってからじゃないの？
「ここで建ててもらおう」って決めてからじゃないの？
と思ったものの、「そういうものなのかなぁ？」と思ったりして、何も言えない。
「ローンの審査が通ったら、工事に入っていいですかねぇ？」とも言われ、「工事だって？間取りも確定してない時点でそんなこと言うわけ？」
図面も出して欲しいって言ったら、「言ってくれれば出しますけど」という答え。それってこっちが何も言わなければ何も出てこないわけ？
この業者がやってる建物の図面、簡単な図面以外は欲しいといった人はいないらしい・・・。
どんどん混乱する私。

家に帰って、不安になったので、確認申請を業者が急いでることについて、建築士に相談。
「その業者はおかしい」と返って来ました。間取りとかを変えるたびに確認申請を出しなおさなければならなくて、申請書類の作成に10万ぐらいかかる。それを何度もやるなんて普通考えられない。確認申請の修正を出さないと最後の完了検査を受けられず、受けてないとリフォームのときに違法建築じゃないかどうか審査が入り、違法建築なら、リフォーム以前に違法建築を直すことになる。もしかして、完了検査受けないつもりなのかも？この業者は平気で違法建築をやりそうだ。
・・・そうなの？

そして、何度も書類を出してもらうように言われてたけど、何も出てこないので、「何が出てくればいいんですかねぇ〜？」と能天気に聞く私。
こっちから言わないと出ないのはおかしいとまたもや言われた・・・。
とりあえず、出すべき図面や資料の一覧を送ってもらうことにした。

素敵な間取りだと喜んでいたのもつかの間、問題ありの業者なのかも・・・。
でも、図面出してもらえばきっとなんとかなるよね・・・。

先頭 表紙