2003-07-25 ローン申し込み前に
2003-07-22 建築士さんのチェック
2003-07-17 ローンを組むために
2003-07-11 間取り
2003-07-03 決まったものの
2003-07-02 ３社競合
2003-07-01 ハウスメーカー選定
2003-06-25 ハウスメーカーを３月中に決めた理由
2003-06-24 ３ヶ月
2003-03-14 建築条件付と青田売り

我が家のローン申し込み期日は、普通は１つしか設定しないところ、２段階になっていました。なぜかというと、不動産屋の陰謀（？）。
不動産屋オススメの銀行が２つあって、１つは私のメインバンク。もう１つは地銀。「うちを通して申し込めば金利優遇が最後までつくのでいいですよ〜」というのがウリ。
しかーし、時代は金利優遇をぶっ飛ばす１％ローン合戦だったりするわけで、数年後に義父からの相続を受けようとしている夫としては、３年間金利が低いっていうのは魅力的だったよう。私はというと、まだ学生の弟もいるので、そんなに高額なお金を出してもらえる当てもなく、だったら金利優遇がずっとあった方がいいわ〜。
おっと、その前に、我が家は、私のたっての希望で、「名義に私も入れること」「ローンは２本立て」というのがありました。自分もお金払うのに名義に入ってないのもなんか釈然としないし、自分で自分にカツを入れるためにも私名義のローンにしたかったというだけなんだけど。
そんなこんなで、夫と私のローンを別々に組む必要があったんだけど、別々だからといって別銀行でローンを組むことは出来ないとかで、じゃあ、額の大きい夫の希望に合わせようということに。
でも、不動産屋オススメじゃない理由を聞いて、状況は厳しいことを知る二人・・・。
うちは２人でローンを払うので、年収から計算すると、希望額はほぼ全額引き出せるし、余裕もあって、「無理のない返済です」と言われるんだけど、夫希望の銀行は、なんと「土地評価額」というものまで審査基準に入ってくる・・・。結局、払いきれなくなって、銀行が土地を買い取ったときに、ちゃんと売れるかっていう問題なわけで、「なるほど健全経営だわ」などと感心しつつ、そういう理由だから当然土地評価額なんて、無茶苦茶低く見積もるわけで、「年収があっても断られる人は多いんですよ〜」とのこと。
そんなわけで、不動産屋も「無理っぽい」と見て、夫希望の銀行の申込締切日と、それがダメだった場合の私のメインバンク申し込み締切日の２つを設定してたのでした。
これがこの後揉める原因になるのよねぇ・・・。

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話は少し戻っちゃうけど、「建築条件付」であった頃から建築士さんに図面をチェックしてもらっていました。
建築条件付だったときは図面のおかしなところや文書の不備についてあれこれ指示してくれて、それを業者に追求すると、「そんなの直せば済む」とか簡単に言われ、「そうじゃなくて、最初から建築基準法に沿って図面作りなさいよ！」と思っていました。
で、ハウスメーカー選びのときも慎重に、各社の図面を見せて意見を聞こうと思っていたのでした。
それが、図面を見せても、契約書を見せても、そんなに反応はなく、結局、最終決断をするときになって、「どこもきちんとしたメーカーさんなので、変なものは建てないと思います。どんな家を建てたいのかよく考えて、自分の考えに合うメーカーさんを選んでください」という答え。ハウスメーカーでも色々問題が出たりしてるけど、本当に大丈夫？と思ったその頃。
でも、今になって思うと、ハウスメーカーってほとんど全国展開だし、大問題を出せばきっちり社名入りで報道されて、全社的に大打撃になる。だから、素人がちょっと見ただけで分かるようなミスや手違いをするわけがないんだよな〜。プロが毎日現場に張り付いて見てれば見つかるような間違いとかはあるのかもしれないけど、たまにしか見ないとか、ましてや図面上なんてずっと残っちゃうのに変なものを出すわけがない・・・。誤植とかはあるんだろうけど、明らかに建築基準法違反なんてやらないんだろうなぁ・・・。

なーんて考えてると、地元の業者を選ぶときはかなり慎重である必要があるし、ハウスメーカーに頼むにしても、本当は現場監督を、全く別のところから自分が選んで連れてくるのが正解な気がする。
この業界、日本はまだまだおくれてるよねぇ・・・。

だいたい、ハウスメーカーなんて、ほとんどの国には存在しないものらしいし。日本人って、自分が専門家じゃないと、「全部お任せオールインワン」が好きな人種なんだよね。あんまり、いい傾向じゃないけど・・・。

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さて、メーカーも決まったことだし、次は「土地と建物セットでローン一本化計画」。
このとき既に土地引渡しまで１ヶ月もない状態で、ローンの契約締切日まで半月もなかったのでした。
一応、建物の概要は決まったものの、「これ以上何も増やさなくていいか？」と聞かれると、「細かいところまで見てないから、もしかしたら必要なものが入ってないかもしれないしなぁ・・・」という状態。
じゃあ、詳細を決めましょう〜ということで、ほぼ丸２日かけて、全部決めようということに。２日もあればなんとかなるだろうと思ったのが間違いで、キッチンやお風呂や洗面台やトイレとかを決めるのは当然のことながら、何にも考えてなかった壁紙だの、天井の色だの、畳のフチの色だのから始まり、コンセントの位置は？数は？とかなってきて、とても１日や２日じゃ「これでＯＫ！」とは言えない内容。
当たり前なんだけど、コンセントの数１つ違えば値段変わるわけだから、きっちりやらないといけないんだよねぇ・・・。
しかも、我が家はオール電化にしたい〜とか、全ての部屋でネットできるようにしたい〜とか色々言っていて、こんなもの、当然、標準仕様なはずはなし。オール電化にするとガス引き込み費用はいらなくなるけど、これだけ初期投資にかかりますとか、標準ではネットできる端子はいくつしかついてませんとか言われ、「こうするといくら？こっち削るといくら？」と頭を悩ませる羽目に・・・。
結局持ち帰ってもう一度悩み、そうこうしているうちに不動産屋から「そろそろローンの申し込みをして欲しい」と連絡が。もうちょっと待ってくれ〜。

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メーカーが決まる頃には、ほぼ２パターンの間取りが出来ていました。
本来なら１パターンになるはずなんだけど、なんで２パターンになったかというと、尺モジュールのメーカーとメーターモジュールのメーカーがあったから。
尺モジュールとメーターモジュールの差って結構大きくて、メーターモジュールにすると空間に余裕があって、のびのび暮らせそうな感じです。
が、メーターモジュールにすると、当然、トイレやお風呂や廊下なんてのも広くなっちゃうので、我が家の場合、尺モジュールだと「将来的に４ＬＤＫにできる３ＬＤＫ」なのに、メーターモジュールだと「将来的に３ＬＤＫにできる２ＬＤＫ」になってしまうという・・・。どういうわけか、１部屋減っちゃうんですよねぇ。無理やり部屋を作ろうと思えば作れるけど、中途半端な空間にしかならないし。
でも、メーターモジュールの家って、当然天井も高くなるから、本当に広々してました〜。これからはメーターモジュールの家が増えるんだろうなーと思いつつ、選んだメーカーは尺モジュール採用なので、普通サイズです。

そんなわけで、「将来的に４ＬＤＫにできる３ＬＤＫ」になったんだけど、土地に対して家が小さめで、「場合によっては家を大きくできるように」と言っていたのに、図面をよく見ると、自分達が大きくしたい方向には土地が余ってなかったりして・・・。大きくすると、門から玄関までの通路をふさいじゃうという無茶苦茶なことになっていました。
今更どうするよー。
もしかして・・・反転すればいいんじゃないのー？
１階だけ反転すると階段の位置が合わないから、間取りを一から考え直しだぞと脅されたものの、２階は大きくするつもりがないし、一緒に反転させようということに。
これで一件落着。この期に及んで、間取りを一から考えることにならなくてよかった、よかった。

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ハウスメーカー決定！までやっと来たものの、予算オーバーなのは変わりなく、「他のメーカーさんは、値引きしまくって、うちの仕事取りたがってたんですけどねぇ」とイヤミも言ってみたんだけど、「うちはもう引けません」ときっぱり断られた。
結局、水道工事とかの交渉をしてくれたらしく、気持ち下げてくれたけど、ほとんど変わらず。
もう無理なのか〜。
これから更に詳細つめると値段上がっちゃうかもしれないのに・・・。
とりあえず、このメーカーさんは工期が短い（ほとんどを工場で作ってきて、現場でくみ上げていく感じ）らしいので、今の家に住んでる期間が短くなるから、まぁいいかということで納得してみる。

ほとんど決まっていたのに、しばらくじらしていたものの、やっぱりどうしても値引きしない様子なので、「お願いします」と連絡することにした。
営業マンは喜んでたねぇ〜。
今は、一戸建てもほとんどが建売だから、なかなか受注出来ないらしくて、ものすごい喜んでました。
これから、頼むよ〜。

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さて、残った３社。
遅れて参入した１社がものすごい頑張ってました。
「高すぎる〜」と文句を言ったら、次の打ち合わせまでに値引きしてきたけど、それでも、他社より遥かに高い。
いいかげん諦めればいいのに。
少しの差なら悩むところだけど、無茶苦茶高いのよねぇ。
で、断ろうとしたら、「もう少し値引きを考えますから」と言う。
ここのメーカー、あんまり値引きしないというもっぱらの噂なんだけどなぁ。
どうやら、うちの土地は綺麗な総二階を建てられるのと、住宅展示場からちょうどよい距離にあることから、そのメーカーとしては、どうしてもうちの土地で建てて、これから来るお客さんを案内したいらしい。
ふ〜ん。そんなにメーカーから見ると魅力的な土地なのか〜。
とはいえ、もう一度値引きしたって、どうやっても高すぎる。
確かに、内容的には魅力的なんだけど、お金がついていきません。
てことで、泣く泣くお断り。このメーカー、断った後も、「もう一度考えてくれ」とか色々言ってきたけど、もうそれ以上下げられないっていうんだから、どうしようもなかったのよ。

そして残る２社です。
片方は私のお気に入り。もう片方は、可もなく不可もなく。
私のお気に入りの方なんだけど、担当営業マンが、いつもすごい香水をプンプンさせていて、香水嫌いな旦那は「あのにおいが耐えられない」と言っていました。
設計担当の人にも会ったけど、この人はかなり設計力のある人で、「この設計者で建てたい〜」と思っていたけど、営業マンと旦那の相性が悪すぎるので、結局お断りすることになりました。
「営業マン変えてもらえば？」と言ったこともあるけど、何故かそれもせず、さよならすることに。

で、消去法で残った１社でした。
予算に余裕があれば、もっと積極的な選択も出来たんだろうけど。トホホ。

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ハウスメーカーの選定は体力勝負でした。
予算を言って、自分達の希望を言って、ハウスメーカー側は設計を引きなおしてきたり、オプションを入れたり外したり・・・。
義母に「最初は欲しいもの全部入れて見積もり出してもらって、あとから削る方が楽よ。最初に切り詰めちゃうと、もう増やせなくなるから」と言われていたので、最初はあれもこれもと盛り込みまくり。
見積もりが出る頃になると、詳細を詰めなくてはいけなくなるので、週末だけの打ち合わせでは時間が足りなくなり、平日の夜も打ち合わせをする羽目になりました。
もう連日くたくた。この頃、私の帰りは１０時過ぎだったので、それから打ち合わせして、次の日はいつもどおり出勤。我ながらよくやったよ。
ある日、とあるメーカーから突然連絡が入りました。選定の候補に入っていないメーカー。選定候補を選ぶときに連絡がつかなかったのと、資料請求してもすぐに送ってこなかったので候補から外したメーカーでした。「忙しくて見落としてました。今からでも候補に入れてください」とのこと。他のメーカーはそろそろ見積もりを出す段階になっていてかなり不利だよ。しかも、高いってもっぱらの評判だし。うちはそんなお金出せないよと追っ払っても「いや、なんとかします」と食い下がってくるので、仕方なく話を聞いてあげることに。当然、これで余計時間がなくなるんだけども。
最初は４社競合だったのが、５社になりました。そのうちの１社は、見積もりを早く出してきて、値引きもして、これ以上下げられないところまできてしまい、そうはいってもうちの予算からかなり高い。他のメーカーは値引き前でもそれより安いんだけど・・・ということで、お断りすることに。
だいたいどこのメーカーも最終的にはほぼ同じ間取りになる（こっちの希望が同じなので、そういうものらしいです）んだけど、１社だけ、どうしても思い通りの間取りに近付かない会社があり、「これじゃ先が思いやられる」ということで、お断り。安かったんだけどね。
残り３社は、旦那が担当と気が合わないと思っているところと、まずまずなんだけどちょっと予算より高いところと、後から入ってきた１社。
続きは長くなるから明日にしよう・・・。

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私たちが建築条件付から土地のみの契約にのせ替えたのは２月の終わり頃。
本来ならハウスメーカーの選定って２ヶ月以上かけてやるものなのに、うちは１ヶ月でやることになった。
なぜか。
建築条件付の契約が半分生きていたから！
なんで、契約のせ替えたのにそうなるんだよー。
ローンの契約は、まず仮審査があって、「たぶんいけるでしょう」となると、必要な書類をそろえて本審査。これが通るとローンの契約。で、引渡しのときに金消（きんしょう）といって、ローンの口座に銀行から全額分支払われて、それを自分で引き出して、相手に渡す。この後、ローンの支払いが始まる。
何が問題だったかというと、土地の引渡し期日が建築条件付のまま生きていて、４月末になっていたのでした。ということは、その１週間前にはローンの本審査を通す必要があって、本審査には実際に借りる金額を正確に出さなくてはならない。借りる金額が減るのは問題ないけど、増えるのは大体却下されるというし。
一見、問題なさそうに見えるけど、実は建築条件付のカラクリがあって、当初、この建築条件付は、４月中に建築確認を取って、建売の契約に乗せなおし、建物の引渡しのときに土地と建物一括のローンが始まる予定になってたのでした。
賃貸生活の我が家としては、家賃とローンの二重払いを避ける意味でも、土地と建物のローンは同時に始まった方が理想的。
で、土地と建物別になったから、土地のローンは先に始まっちゃうんだと思っていたら、土地のローンの本審査のときに建物のローンの本審査を一緒にやると、ローンの契約は一本化されて、なんと土地のローンも、建物の引渡し時以降始まるらしい！
しかーし、土地の引渡し時期から逆算して、３月中には建物の総額が出てないと土地のローンの本審査のときには間に合わない。ということで、３月に慌てて探すことになったのでした。

本来は、契約やり直してるから、土地の引渡し日も変更されていいはずなのに、不動産屋の思い通りにならなかったからって、無茶苦茶だわ・・・。

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驚異的に放置してました・・・。
あれから、仕事でお客さんのところに行きっぱなしになり、９時−２１時勤務していたので、何も書けなくなってしまいました。

その後、ぎりぎりまで大騒ぎして、３月末にメーカーを決め、４月中に建物の詳細を決めて、４月末に土地は私たちのものになって、ローンが始まりました。
早すぎるよ、ローン。
ローンも一悶着ありーの、土地の境界杭が一箇所入ってなくて売主と揉めーのなんてのもあった。
で、５月中は建築確認の申請をしていて、カーテンや照明といった、建築確認と関係ない部分を決めてました。
５月末に地鎮祭。６月入って着工。この前基礎工事が終わって、これから建て方だそうな。
ちなみに外構は揉めまくって今も決まってないという・・・。

で、このどたばたのさなか、私は「御懐妊」となってしまいまして、まぁ大変なことになっております。ハイ。

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すぐ下のつっこみでちょっと話題になっているので、今一度振り返ってみることにする。
不動産屋に行って、「土地」と書いてあれば土地だけの契約だし、「建物付き」と書いてあれば建売の契約っていうのは誰の目にも明らか。

しかし、建物付きといいつつ、売りに出されている時点ではまだ更地だったり、工事中だったりする場合がある。
これが「青田売り」。
これは、建売と同じ扱いなので、間取りとかも既に決まっていて、変更出来ない。（「変更可能です」と言う業者もあるけど、こんなことを言う業者は非常に危ない。いい顔しながら、違法建築も平気でやるタイプ）
ただ、まだ出来上がる前なので、設備や壁や屋根の色変更は可能という場合はある。
これは、材料発注前ならどうにでもなるし、間取りも変わらないし、金額も変わらない訳だから、よくある話。

土地といいつつ、建築業者が決まってるのが「建築条件付」。
これは、最初に土地の契約をして、その契約の中に「3ヶ月以内に建物請負契約をすること」「土地保有者と建築請負業者は同じであるか子会社であること」「3ヶ月以内に建築請負契約が成就しなかった場合、契約を白紙撤回し、手付金を全額返すこと」という条項が入っている必要がある。
建築条件付なのに土地と建物の契約を同時にしてしまうと、これは青田売りと同じになってしまうけど、「建築条件付」として売り出していたので、法律違反したことになる。
土地の契約から、建築請負契約までの間に間取りの変更とかが出来るし、ローンが発生するのは引渡し後になるので、一見素敵な仕組みに見えるけど、実際は、引渡しまで全て業者側のものなので、業者側が有利。
参考プランから一切変更させない業者もいるし、うちみたいに耐震性を無茶苦茶にして出す業者もいる。

どちらにしろ、「建売を、家が建つ前に買った」と思った方が良さそう。
素人に分かりにくい、この辺りの仕組みは、業者側にとっては好き放題できる部分。
青田売りや建築条件付って、契約前には「注文住宅に近い形」なんて言って、業者側はいいことばっかり言えるから、売りやすいようです。
実際は、建物が出来上がってる建売や、土地のみの契約より、買う方から見るとかなり危険なんですけどね・・・。

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