2003-07-02 ３社競合
2003-07-01 ハウスメーカー選定
2003-06-25 ハウスメーカーを３月中に決めた理由
2003-06-24 ３ヶ月
2003-03-14 建築条件付と青田売り
2003-03-13 ハウスメーカーのやり方と設計事務所のやり方
2003-03-11 設計事務所に頼むと安い？！
2003-03-10 ハウスメーカー巡り
2003-03-07 欠陥住宅はすぐそばに
2003-03-06 すじかい

さて、残った３社。
遅れて参入した１社がものすごい頑張ってました。
「高すぎる〜」と文句を言ったら、次の打ち合わせまでに値引きしてきたけど、それでも、他社より遥かに高い。
いいかげん諦めればいいのに。
少しの差なら悩むところだけど、無茶苦茶高いのよねぇ。
で、断ろうとしたら、「もう少し値引きを考えますから」と言う。
ここのメーカー、あんまり値引きしないというもっぱらの噂なんだけどなぁ。
どうやら、うちの土地は綺麗な総二階を建てられるのと、住宅展示場からちょうどよい距離にあることから、そのメーカーとしては、どうしてもうちの土地で建てて、これから来るお客さんを案内したいらしい。
ふ〜ん。そんなにメーカーから見ると魅力的な土地なのか〜。
とはいえ、もう一度値引きしたって、どうやっても高すぎる。
確かに、内容的には魅力的なんだけど、お金がついていきません。
てことで、泣く泣くお断り。このメーカー、断った後も、「もう一度考えてくれ」とか色々言ってきたけど、もうそれ以上下げられないっていうんだから、どうしようもなかったのよ。

そして残る２社です。
片方は私のお気に入り。もう片方は、可もなく不可もなく。
私のお気に入りの方なんだけど、担当営業マンが、いつもすごい香水をプンプンさせていて、香水嫌いな旦那は「あのにおいが耐えられない」と言っていました。
設計担当の人にも会ったけど、この人はかなり設計力のある人で、「この設計者で建てたい〜」と思っていたけど、営業マンと旦那の相性が悪すぎるので、結局お断りすることになりました。
「営業マン変えてもらえば？」と言ったこともあるけど、何故かそれもせず、さよならすることに。

で、消去法で残った１社でした。
予算に余裕があれば、もっと積極的な選択も出来たんだろうけど。トホホ。

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ハウスメーカーの選定は体力勝負でした。
予算を言って、自分達の希望を言って、ハウスメーカー側は設計を引きなおしてきたり、オプションを入れたり外したり・・・。
義母に「最初は欲しいもの全部入れて見積もり出してもらって、あとから削る方が楽よ。最初に切り詰めちゃうと、もう増やせなくなるから」と言われていたので、最初はあれもこれもと盛り込みまくり。
見積もりが出る頃になると、詳細を詰めなくてはいけなくなるので、週末だけの打ち合わせでは時間が足りなくなり、平日の夜も打ち合わせをする羽目になりました。
もう連日くたくた。この頃、私の帰りは１０時過ぎだったので、それから打ち合わせして、次の日はいつもどおり出勤。我ながらよくやったよ。
ある日、とあるメーカーから突然連絡が入りました。選定の候補に入っていないメーカー。選定候補を選ぶときに連絡がつかなかったのと、資料請求してもすぐに送ってこなかったので候補から外したメーカーでした。「忙しくて見落としてました。今からでも候補に入れてください」とのこと。他のメーカーはそろそろ見積もりを出す段階になっていてかなり不利だよ。しかも、高いってもっぱらの評判だし。うちはそんなお金出せないよと追っ払っても「いや、なんとかします」と食い下がってくるので、仕方なく話を聞いてあげることに。当然、これで余計時間がなくなるんだけども。
最初は４社競合だったのが、５社になりました。そのうちの１社は、見積もりを早く出してきて、値引きもして、これ以上下げられないところまできてしまい、そうはいってもうちの予算からかなり高い。他のメーカーは値引き前でもそれより安いんだけど・・・ということで、お断りすることに。
だいたいどこのメーカーも最終的にはほぼ同じ間取りになる（こっちの希望が同じなので、そういうものらしいです）んだけど、１社だけ、どうしても思い通りの間取りに近付かない会社があり、「これじゃ先が思いやられる」ということで、お断り。安かったんだけどね。
残り３社は、旦那が担当と気が合わないと思っているところと、まずまずなんだけどちょっと予算より高いところと、後から入ってきた１社。
続きは長くなるから明日にしよう・・・。

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私たちが建築条件付から土地のみの契約にのせ替えたのは２月の終わり頃。
本来ならハウスメーカーの選定って２ヶ月以上かけてやるものなのに、うちは１ヶ月でやることになった。
なぜか。
建築条件付の契約が半分生きていたから！
なんで、契約のせ替えたのにそうなるんだよー。
ローンの契約は、まず仮審査があって、「たぶんいけるでしょう」となると、必要な書類をそろえて本審査。これが通るとローンの契約。で、引渡しのときに金消（きんしょう）といって、ローンの口座に銀行から全額分支払われて、それを自分で引き出して、相手に渡す。この後、ローンの支払いが始まる。
何が問題だったかというと、土地の引渡し期日が建築条件付のまま生きていて、４月末になっていたのでした。ということは、その１週間前にはローンの本審査を通す必要があって、本審査には実際に借りる金額を正確に出さなくてはならない。借りる金額が減るのは問題ないけど、増えるのは大体却下されるというし。
一見、問題なさそうに見えるけど、実は建築条件付のカラクリがあって、当初、この建築条件付は、４月中に建築確認を取って、建売の契約に乗せなおし、建物の引渡しのときに土地と建物一括のローンが始まる予定になってたのでした。
賃貸生活の我が家としては、家賃とローンの二重払いを避ける意味でも、土地と建物のローンは同時に始まった方が理想的。
で、土地と建物別になったから、土地のローンは先に始まっちゃうんだと思っていたら、土地のローンの本審査のときに建物のローンの本審査を一緒にやると、ローンの契約は一本化されて、なんと土地のローンも、建物の引渡し時以降始まるらしい！
しかーし、土地の引渡し時期から逆算して、３月中には建物の総額が出てないと土地のローンの本審査のときには間に合わない。ということで、３月に慌てて探すことになったのでした。

本来は、契約やり直してるから、土地の引渡し日も変更されていいはずなのに、不動産屋の思い通りにならなかったからって、無茶苦茶だわ・・・。

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驚異的に放置してました・・・。
あれから、仕事でお客さんのところに行きっぱなしになり、９時−２１時勤務していたので、何も書けなくなってしまいました。

その後、ぎりぎりまで大騒ぎして、３月末にメーカーを決め、４月中に建物の詳細を決めて、４月末に土地は私たちのものになって、ローンが始まりました。
早すぎるよ、ローン。
ローンも一悶着ありーの、土地の境界杭が一箇所入ってなくて売主と揉めーのなんてのもあった。
で、５月中は建築確認の申請をしていて、カーテンや照明といった、建築確認と関係ない部分を決めてました。
５月末に地鎮祭。６月入って着工。この前基礎工事が終わって、これから建て方だそうな。
ちなみに外構は揉めまくって今も決まってないという・・・。

で、このどたばたのさなか、私は「御懐妊」となってしまいまして、まぁ大変なことになっております。ハイ。

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すぐ下のつっこみでちょっと話題になっているので、今一度振り返ってみることにする。
不動産屋に行って、「土地」と書いてあれば土地だけの契約だし、「建物付き」と書いてあれば建売の契約っていうのは誰の目にも明らか。

しかし、建物付きといいつつ、売りに出されている時点ではまだ更地だったり、工事中だったりする場合がある。
これが「青田売り」。
これは、建売と同じ扱いなので、間取りとかも既に決まっていて、変更出来ない。（「変更可能です」と言う業者もあるけど、こんなことを言う業者は非常に危ない。いい顔しながら、違法建築も平気でやるタイプ）
ただ、まだ出来上がる前なので、設備や壁や屋根の色変更は可能という場合はある。
これは、材料発注前ならどうにでもなるし、間取りも変わらないし、金額も変わらない訳だから、よくある話。

土地といいつつ、建築業者が決まってるのが「建築条件付」。
これは、最初に土地の契約をして、その契約の中に「3ヶ月以内に建物請負契約をすること」「土地保有者と建築請負業者は同じであるか子会社であること」「3ヶ月以内に建築請負契約が成就しなかった場合、契約を白紙撤回し、手付金を全額返すこと」という条項が入っている必要がある。
建築条件付なのに土地と建物の契約を同時にしてしまうと、これは青田売りと同じになってしまうけど、「建築条件付」として売り出していたので、法律違反したことになる。
土地の契約から、建築請負契約までの間に間取りの変更とかが出来るし、ローンが発生するのは引渡し後になるので、一見素敵な仕組みに見えるけど、実際は、引渡しまで全て業者側のものなので、業者側が有利。
参考プランから一切変更させない業者もいるし、うちみたいに耐震性を無茶苦茶にして出す業者もいる。

どちらにしろ、「建売を、家が建つ前に買った」と思った方が良さそう。
素人に分かりにくい、この辺りの仕組みは、業者側にとっては好き放題できる部分。
青田売りや建築条件付って、契約前には「注文住宅に近い形」なんて言って、業者側はいいことばっかり言えるから、売りやすいようです。
実際は、建物が出来上がってる建売や、土地のみの契約より、買う方から見るとかなり危険なんですけどね・・・。

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「ハウスメーカーに全部お任せ」なんてシステムがあるのは日本ぐらいなものだそうな。
ほとんどの国の人は、設計事務所に設計を頼むというやり方の方が理解しやすいらしい。

ハウスメーカーに頼んだ場合と、設計事務所に設計を頼んだ場合の決定的な違いは、当然設計段階に出てくる。
設計事務所は、それこそ、「何でもあり」の世界で、先に間取りありきで、後から構造計算等の裏付けをつけていく。
一方、ハウスメーカーの家がどうやっても画一的になるのは、構造計算ありきで、構造計算を崩さないように間取りを入れ込むため。だから、構造上キーとなっている壁や柱を入れるとか抜くとかいうことになると、構造計算自体のやり直しになり、コストもかかるし、慣れてないので失敗する可能性も高くなるし、出来れば避けたい。それで、どこのメーカーに頼んでも似たような間取りで出来上がってくるという仕組み。

ハウスメーカーに頼むと、最初の概算から、変更点が出るたびにどんどん金額が上がる。
設計事務所に頼むと、お客さんの希望金額に合わせて、変更があると他を切り詰めて何とかして予算内に入れようとする。

家づくりの本来あるべき姿は、設計する人、施工する人、監理する人がそれぞれ全く関係のない人になるように、施主が選ぶという形。
ハウスメーカーの問題点は、選ぶ人がハウスメーカーであること。だから、家を作っている人たちから見ると、お客さんは我々じゃなくてハウスメーカー！という驚くべき事実。この辺に欠陥住宅を生む原因があるような気がする・・・。お客さんが手抜きするなって言っても、ハウスメーカーが手抜きしてもいいと言えば手抜きするってことだし。

設計・施工・監理が全く同じになる、昔の「棟梁」っていう存在もあるけど、彼らはハウスメーカーと違って個人対個人の契約だし、お客さんに直接文句を言われる立場にあるわけで、責任感は全然違う。
ハウスメーカーの社員って、入れ替わりが激しいっていうし、ハウスメーカーで建てるんなら、ほとんど工場生産してるようなプレハブ系の建物が一番なのかも。

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設計事務所は敷居が高くて、ある程度の金額の家しか手がけないと思われてたけど、最近はローコスト住宅とか言って、1000万円台から手がける建築士もいるよう。
本屋に行くと、1000万円台で建てた家がたくさん載っている本とかあって、「この金額でこんなに素敵な家が出来るんだ！」ってちょっと希望が持てる。
でも、いきなり飛び込みで行くのもちょっと怖い。
いろいろ調べると、建築士を紹介してくれるサービスなんてのもあった。
とりあえず行ってみよう。

設計士の設計料の話を聞いて、予算を記入。設計料分差し引いて考えねば。
で、出してみた。
渋い顔してますねぇ〜。
1000万円台ってのは、ある意味究極のローコスト住宅という分類になるらしい。
材料とかのグレードを下げる。
設備も、大工さんの造作家具にする。
システムキッチンなんてほとんど入れてなかったな〜。
入っても、大昔のシステムキッチン・・・。
仕切りはできるだけ作らない。
可能なら施主が工事を手伝う。
実際の家の例を見たけど、「これで生活できるの？」というものが大半。
構造はしっかり作るけど、住環境は悪くて、それを施主が覚悟した上で建ててるのだとか・・・。
住環境をなんとかしたいなら、お金を出すか、メーカーに建てさせた方がよい・・・。
それと、大手メーカーは、材料を一括大量購入するので、同じ値段でもよい材料を使える。
「設計する人と工事する人が別だからしっかり作れそう」と思ってたけど、ローコストの場合、建築士が日ごろから仲良くしてる施工会社じゃないと材料を安く出来ないので、結局、完全分離発注にはなってない・・・。

本に載ってる例は、ローコストでも、かなり条件がよくて、うまくいったパターンだけのよう。

個性はないけど住環境を取るか、住環境は犠牲になっても自分の好きな家を建てるか。
世の中、甘い話はないのねぇ・・・。

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この土地を、建築条件外して、土地だけにしてもらうか、他の土地を探すか・・・なんですが、どっちにしろ、建ててくれる業者は探さないとダメ。
設計事務所に頼むとか工務店に頼むという道もあるけど、近くに知ってる設計事務所も工務店もないし、どこがよくてどこが悪いとか全然分からないので、とりあえずハウスメーカー巡り。

とりあえず住宅展示場へ〜。
実は半年以上前に一度住宅展示場に行ったことがあって、そのときはすぐ買うとかではなかったので、半分冷やかしでした。土地を持っていないので、たいして相手にされず、「よい土地をお探しください」と言われて帰ったっけ。
ハウスメーカーによっては、ハウスメーカー側が土地を探してきて、そこへ建築条件付にして建てるっていう方法もあるようですが、ハウスメーカーが持っている土地ってそんなに選択肢がない。綺麗に家を建てられることが優先なので、不便な場所が多かったりする。ハウスメーカーから考えれば当然ですよね。自社の家が美しく建てられそうな土地の方が欲しいに決まってる。便利がいいとか悪いとか関係ないし。

そんなわけで、メーカーが探してくる土地っていう選択肢は、外してしまいました。我が家の場合、便利であることの方が優先だしね。

もしかしたら違う土地にするかもしれないけど、とりあえずは、建築条件付で押さえてる土地で、プランを考えてもらいましょう。
今度は土地があるから、向こうも本気。
細かいことまで聞いてくる。

でも、大手メーカーって、どういうのがいくらで建てられるかすぐには分からないのよねぇ〜。安いことを売りにしてるメーカーだと広さと値段が出てるけど、大半は不明。
ネットで調べまくって、このシリーズは坪単価いくらからとかやっと出てくる。
が、「坪単価○万円〜　っていうのの、この最低金額は述べ床面積が70坪ぐらいの家のことであって、狭くなると、坪単価は上がる」と書いてあった。
よーく考えれば分かることで、家の大きさが変わっても、キッチンとか洗面所とかトイレの数は変わらないんですよね。これを坪数で平均しちゃうんだから、狭いほど坪単価は高く、広いほど坪単価は安い。
でも、どの狭くするとぐらい坪単価が高くなるかも全然分からん・・・。

あちこち歩いて、キャンペーンで「○坪○万円」っていうのが貼ってあるハウスメーカーに入ってみる。この金額なら何とかなるかも〜。
で、その表示してあった○万円を予算ってアンケートに書くと「これは厳しいです」と言われる・・・。諸経費とか消費税（土地にはかからないけど、建物にはかかる）とかが必要なんだから、そのままの値段じゃ無理なのね・・・。
仕方ないので300万ぐらい上げて書くと、それでも「厳しい」とか「なんとか頑張る」とか言う。キャンペーン価格だから、あのまんま、全く仕様も設備も変えずに建てて、土地自体も大きな道路に面した間口の広い土地で、地盤補強も不要・・・じゃないと無理なんですねぇ。
ちなみにうちの土地、地盤補強が多少必要（3mの補強で80万と不動産屋に言われた。酷い場所になると20〜30mの補強になるので、それに比べれば安いもんだそうで・・・）、旗竿状の土地なので、前の道路は広くても、間口が狭い。その代わり、駐車場をわざわざ確保しなくても竿部分に車を停められるので、旗部分に綺麗な四角の家を建てられる。正方形の総二階って、建物としては一番強くて、一番安く出来るんですが、正方形は無理でも長方形の総二階にはできるから、割と安くなるはず。ハウスメーカーの企画型プランでも入れやすいはず。

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最近、テレビでよく、一軒家やマンションの欠陥住宅を特集しています。
「まさか、うちはそんなことないよね〜」と思っている人がほとんどだと思いますが、実は欠陥のない住宅に当たることの方が珍しいようです。
更地の状態から見ていて、しつこくチェックしまくって、問題があるようならやり直させるぐらいにして建てたものならかなり欠陥は少なくなっているでしょうが、既に建っていたとか、建っている過程はほとんど見られなかったとなると、どこでどう手抜きされているかわからない。

あまりにも酷い状態だったので、いろんな機関でチェックを行っていますが、これも現場に張り付いているわけではなく、ポイントで何度か来るだけ。
細かい部分までチェックすることは不可能なんですよね〜。

建築基準法を守らない建物なんてそうそうないと思っているかもしれませんが、抜き打ち検査をすると8割以上が建築基準法違反の建物で、修正工事をさせたなんて記録もあります。これも、業者が全額持って直してくれるわけではありません・・・。
なぜなら、施主側にも管理責任のようなものがあって、「チェックしなかった方が悪い」ということになっているから。これは、既に建っている建物を買った場合も同じ。だって、建つときのチェックを省いて購入したってことだし・・・。

そんなことを考えていると、現場に入れないマンションは怖いし、建て売りも構造はどれだけ手抜きされているか分からない。
土地を買って、一から建てるのが一番！
そうは言っても、予算がねぇ・・・。

実は、建物に関しては、施主側にかなりの責任を負わされているんだけど、そんなこと知らないですよねぇ。

それと、欠陥住宅と大騒ぎしているものの内容のうち、大半は「きちんとメンテナンスしていない」ことによるものだとか。特にカビとかは、きちんと換気してないせいってことが大半らしいし。
大騒ぎする前に、自分で自分の身を守ることが先決かも。

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木造の在来工法を考えてると必ず出てくる言葉ですね、「すじかい」って。
在来工法の場合、これがないと、構造上支えられないので重要です。

業者から、間取りを修正したものが出てきました。
かなり希望の間取りに近付いてきました。
が、
階段は1段増やすって言ったのに、増えてないし。
洗面所のドアは引き戸にしてって言ったのに、なってないし。
まじめにやってよー。

詳細設計図は出さないって言ってたけど、この平面図にある三角の印が筋交いの位置かな？
とりあえず、相談してる設計士に送ってみよう。
何か気になることがあれば教えてねっと。

いろいろ調べて、どうもこの三角は筋交いであることが判明。
もう一種類の三角は構造用合板と図面に書いてある。
筋交いだけじゃ足りない場合、板で補強するらしい。
耐震計算の方法も資料をもらっていたので、自力で計算。
・・・え？建築基準法以下？
この筋交いはもしかするともっと強力なのを入れるかもしれないから計算しなおし。
でも建築基準法以下だなぁ・・・。
耐震性は基準法の1.25倍以上って頼んだのに。
業者の人は、自分が設計しないからわかってないのかな？

とか色々思っていると、設計士から添削が戻ってきました。
やっぱり建築基準法以下って書いてある！
しかも、この間取りで、構造用合板をいくら入れても基準法の1.25倍にはならないと書いてある！
そもそもこの間取りがダメなんじゃんよー。
耐震性の計算は二級建築士でも10分ちょっとあればちょちょいのちょいっと計算できるらしい。
そりゃ、素人の私が計算できるぐらいだから、プロならすぐだろう・・・。
そんなわけで、まともな設計士なら建築基準法以下には絶対しないとか。
設計士が自分で書いたんじゃなくて、業者の人が頼んで図を書かせてるとしか思えないと言われました。
「何も分からないフリをして、実は分かっててやってるんじゃないか」だって。
そして、究極の一言。

「この業者はやめた方がいい」

あー、言われちゃったよー。

てなわけで、私のこの業者に対する信頼は全くなくなってしまったのでした。
旦那もこれは大問題と思ったらしく、焦って、この建築士に連絡してましたが、やっぱり同じことを言われたようです。
こんな設計図を書かせる業者が、まともな工事会社に仕事を発注できるわけがないと。
そりゃ、もっともなご意見で・・・。

自分が設計してるわけじゃないから、よく分からないとか言ってるけど、本当は分かっててやってるのかもしれないなー。
人の良さそうなおじさんなので、すっかり騙されてました。
見た目や口先じゃ分からないもんですねぇ。

とりあえず、土地だけの契約にするか、全く別の土地を探すか・・・。
こういう経験すると、建て売りや建築条件付には簡単に手を出せません・・・。

先頭 表紙